Зато падение цен на жилье в столичном регионе может ускориться, считают эксперты
На фоне возросших макроэкономических рисков Центробанк вряд ли будет продолжать политику снижения ключевой ставки. Не исключено даже ее повышение. А значит, дальнейшего удешевления ипотеки ожидать не стоит. Более того, возможно, ипотека вновь начнет дорожать, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.
RU».Последние годы ипотека постоянно бьет рекорды. Последний был поставлен в марте: по предварительной оценке «ДОМ.РФ» и Frank RG, за первый месяц весны российские банки выдали более 120 000 кредитов на 240-250 млрд руб., что на 65-70 % выше уровня марта 2017 г. В Москве число ипотечных договоров, зарегистрированных Росреестром, увеличилось на 67 % в годовом выражении и на 33 % в месячном – до 6 662 штук.
В марте ипотека на покупку новостроек подешевела до 9,58 % годовых, вторичного жилья – до 9,83 %. Годом ранее ставки были более чем на 2 % выше – 11,61 % и 12,11 % соответственно.
Драйвером роста ипотеки остается снижение ставок. В свою очередь, дешевеет ипотека благодаря быстрому снижению ключевой ставки Банка России, которая за последний год опустилась с 9,75 % до 7,25 %, и надеждам коммерческих банков, что так будет продолжаться и дальше.
Однако последние события – очередные американские санкции и существенное ослабление рубля – ставят под сомнение возможность дальнейшего смягчения монетарной политики ЦБ.
Во-первых, снижение курса отечественной валюты неизбежно приведет к подорожанию импортных товаров, а следовательно и к росту инфляции, уровень которой Центробанк регулирует с помощью ключевой ставки.
Во-вторых, государству, похоже, придется привлекать заемные средства, чтобы оказать помощь попавшим под санкции компаниям. А быстро и успешно занять деньги на рынке можно только под хорошие проценты, уровень которых опять же зависит от ключевой ставки.
Ставки по ипотеке, по всей видимости, к настоящему времени достигли локального дна – потенциал для их снижения исчерпан. Не исключено и удорожание ипотеки в среднесрочной перспективе, если ЦБ будет вынужден перейти к последовательному ужесточению денежно-кредитной политики.
В ближайшем будущем это не окажет негативного влияния на рынок недвижимости. Наоборот, опасения роста ипотечных ставок, скорее всего, заставят потенциальных заемщиков поторопиться с оформлением кредитов, так что в ближайшие месяцы число ипотечных сделок будет расти за счет реализации отложенного спроса.
Однако в среднесрочной перспективе прекращение снижения ставок приведет как минимум к существенному сокращению темпов роста спроса на недвижимость – даже если ставки по ипотечным кредитам останутся примерно на нынешнем уровне.
Дело в том, что именно постоянно дешевеющая ипотека стала главным фактором, поддерживающим покупательскую активность на рынке и притормозившим падение цен. Во всяком случае в Москве.
А если ЦБ всерьез начнет закручивать гайки – что вполне реально в случае дальнейшего обострения конфронтации с Западом и/ или падения цен на нефть – и ипотека подорожает хотя бы до уровня прошлого года, платёжеспособный спрос на жилье просядет, и очень существенно.
Компенсировать отсутствие дешевых кредитов можно только с помощью снижения стоимости самой недвижимости. Поэтому падение цен возобновится вновь. И с удвоенной силой.
Насколько именно надо будет опустить цены, чтобы сохранить спрос на нынешнем уровне, можно примерно рассчитать с помощью ипотечного калькулятора. Главное для ипотечного заемщика – размер ежемесячного платежа банку. От этого параметра зависит, сможет ли человек обслуживать кредит.
Ипотечный калькулятор
При ставке 9,6 % покупатель квартиры в новостройке стоимостью 8 млн руб. должен будет каждый месяц отдавать банку 67 217 руб. (при сроке кредита 15 лет). А если ставка вырастет до 11,6 % – уже 75 171 руб. Таким образом, чтобы нивелировать рост ипотечной ставки, стоимость квартиры придется снизить хотя бы процентов на 10, с 8 млн до 7,2 млн руб., – тогда размер ежемесячного платежа составит 67 654 руб.